但武汉的魔力就在于，你多来几次，就会发现这是一个很舒服很想呆下去的城市。

  看似粗糙，但美景一个不拉，大江大湖，各季的花开得很艳，野营露营到处都是美景打卡地，完全不输杭州。

  市井吵闹，但到处都是能提供老百姓就业的小吃街，美食特别多，早起过早，半夜大路边聊天吃饭，春夏秋冬，一年四季。大街小巷弥漫着真正的烟火气。

  物价便宜，商业繁荣，你能在SKP、恒隆买到对标国际的奢侈品，也能在街边小巷里买到5块钱一碗的热干面。

  有钱可以住在6万多一平米的江景房，2-4万多的湖景房，没钱也可以买到不到一万的刚需房。

  总之武汉是接地气的城市，包容的城市，容量很大的城市，你在这个城市能找到丰富多样的生活场景，选择空间更大。

  事实上，十年前的武汉很一般的，没有经济支柱，也没有拔尖的产业，整体上死气沉沉。

  今年前三季度，武汉GDP为14720.98亿元，按不变价格计算，同比增长 5.1%，比杭州还要高0.5%。这也是事实。

  关于武汉经济，网上一搜一大堆，但我今天要对大家说几个真相和事实，这对买房有很重要的影响。

  排在第一名是北京市，拥有国企369家央企68家，第二名是上海，第三就是武汉。

  武汉为啥有这么多国企，跟国家的定向扶持有关，因为武汉自古就是九省通衢，中国几何中心，经济咽喉，而且这些国企都不差，比如中建三局、中铁十一局、中交二航局、中国信息通信等等。

  好事在于很稳定，吃资源的饭，能创造大量稳定的购买力，坏事在于，在有限的市场，抢占更多资源，导致民营经济发育不良。

  国企强，但就业门槛高，解决的就业少，主要解决就业的民营弱，所以在武汉，大学生就业非常有痛感。但似乎，整个二线城市，基本都存在类似的问题。

  武汉有百万大学生，是中国乃至全球，大学最多的城市之一，排第一的是北京92所，排第二广州84所，武汉83所，位列第三。本科数量46所，排名全国第二。

  武汉的常驻大学生人数是128万左右。占武汉总人口高达10%。这就是武汉最强大的优势，比什么地理位置和城市能级，甚至中央扶持，都重要的多。

  所以很多一线大厂，比如华为、小米、阿里、小红书、字节跳动等等企业，最喜欢在武汉开分部，把大量偏后端和体力性质的工作放到武汉。

  而且民营经济也在遵循这个思路，太高端的产业，武汉干不了，但中低端的，武汉是真的很强。

  比如客服中心、呼叫中心、催收中心、互联网直播中心。近两年武汉的网红经济也很强，不同于杭州的大网红经济，这边都是密密麻麻的小网红经济，这些人也在带货，也在输出价值和内容。

  年轻人多，导致全国大量消费型企业都在加速布局武汉。比如茶饮赛道，外拓第一站也喜欢到武汉，中低端消费力旺盛，店租和员工成本又低，所以整体的利润和销售甚至比一线城市更划算。

  所以，武汉是一个创业友好城市，但并不是一个就业友好城市。但未来随着创业企业变多，就业环境也会慢慢好起来。这都是城市成长的必然路径。

  还是那句话，武汉的人才红利，决定了这座城市的价值和地位，未来只会慢慢的强，尤其是产业量变达到质变后。

  上一轮周期，武汉楼市出众，最出名的高价茶水费就起源于武汉，当时人们抢房抢疯了，连续几年，新房销售量都在20万套以上，排名全国第一。就连成都和杭州都只能站在后面观望。

  武汉之所以有这么强的购买力，归根结底还是因为人多，武汉的大学像一个虹吸器一样，从全国各地吸大学生，这些学生，家里支持一下，就在武汉买房了。

  而且武汉基本虹吸整个湖北省，河南省南部地区，湖南省北部地区，那几年但凡是有些想法的周边年轻人，都愿意在武汉置业。

  武汉第一轮房价从2016-2018年，第二轮是从2019年-2021年，最高房价涨到2.1万/平米。

  真实的评估结果为，武汉上一轮从2万左右的均价，跌到了1.5万左右，平均跌幅30%左右。

  武汉的核心区，比如光谷关山大道、新光谷、武昌沙湖板块、汉口等等，基本房价都从3万多跌至2万多左右。

  旺盛的带看量，背后是激增的成交量，9月武汉新房成交4564套，而10月直接跳涨到10919套，11月更强，达到16767套。

  一方面，武汉近三年积压的大量购买力在释放，另一方面，武汉的确房价跌到了非常诱人的层面，1-2万在全国前十的城市上车，横向对比，性价比已经很高了。

  因为经过上一轮大开发，武汉好地段的土地基本开发殆尽，而郊区土地所开发的项目，可买性一般。

  还有一点，下半年武汉都施行了类4代住宅，得房率基本都围绕着90-100%，这在超高层居多，得房率一直都是顽疾的武汉来说，很具有诱惑力。比如今年武昌区沙湖旁边的改善和豪宅，类四代住宅卖得异常好。

  1、在时间判断上，武汉新房还会维持热度，优质新房需要靠大家去抢了，这里所谓的优质就是地段和区位要好。

  2、二手房存在激烈的分化，也是以好产品为主。外围刚需区域不用着急，武汉18万套的二手房库存，基本都藏在外围区域，而核心区域，汉口、武昌和光谷，只占了5万左右。这三个地方，小阳春左右可以入，其他板块，不着急，主要看产品。

  3、武汉买房一定要搞清楚自己的主位需求，如果是高端改善，可选择的空间并不是很大，还是围绕着汉口、武昌和光谷。

  4、改善：汉口看沿江一带，武昌围绕着沙湖板块，光谷围绕着关山大道和光谷东的少量精品住宅。产业角度，光谷更强，环境和商业角度，沙湖不错，汉口是另外一套逻辑，现在主要是二七滨江的富人区。

  5、比如这几个板块：二七滨江，建设大道，武昌滨江，中北中南，关山大道，金融港....为什么二七，武昌滨江的二手如此坚挺？因为这一些地方买房子的很多都是企业主管，高净值人群。楼龄近15年的武汉天地一期，虽然随市场环境出现小幅震荡，但目前稳定成交在5万以上。

  6、在武汉买房，必须要考虑到流动性，也就是未来谁来接你的盘。如果这个房子的价格涨不起来，跑输武汉的大盘，就不值得买，因为你未来肯定要换房的。

  7、刚需在买房的时候，重心要放在房产的保值增值属性上，辅以上班通勤的便捷性和宜居度。而像改善关注的优质教育、圈层、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。刚需要学会取舍，因为房子很贵，什么都好的房子你肯定买不起。建议交通、商业配套、优质教育、居住体验、圈层这些纬度，你最多只能选3个。

  9、不知道买哪里的时候，就选武汉东侧的房子，因为武汉的东边年轻人多，就业机会更多。比如洪山在校大学生就达60万，武汉九大支柱产业，光谷占了六个。西侧的江岸和江汉也可以重点考虑，硚口要慎重，正谋求新的产业机遇，过去天下第一街的汉正街已逝去了。东侧的青山要谨慎，跟硚口类似，人口老龄化，化工区，选房一定要守在产业边，能带教育更好。

  10、武汉东西走向的地铁能级更强，其次是地铁环线，它们对房价的提升都显而易见。比如，已经建成的地铁2号线号线号线。武汉的地铁三换站要重视，比如武昌的徐家棚，江岸的香港路，宏图大道。

  12、刚需，通过你自己的就业生活区位选择，记得配套大于楼盘品质，楼盘品质大于朝向。武汉刚需房较多，只有头部才有增值空间，要求配套强产品新。

  13、武汉买新不买旧。产品跨代设计很撕裂，过去的产品，尤其是超高层小开窗，未来愿意住的人会很少，基本贫民窟的逻辑。三室是绝对主流，市场的高流动性产品。

  14、不买太密集的产品，比如白沙洲这种超刚需地段，基本没有升值属性，库存太大。

  15、大光谷：武汉产业中心、科技中心、人才中心，武汉人口最多的区域，承担了武汉经济发展的主要GDP。这里产业多元且发达，是全球最大光纤光缆研制基地、中国重要光器件与激光产业基地，生物产业加快速度进行发展，高端装备制造业不断壮大，现代服务业蓬勃兴起；人才优势显著，有超 30 万专业方面技术人员、80 多万在校大学生等多元人才群体。可以说，光谷就是武汉的未来之一。

  16、江岸区：武汉富人区，教育强区，金融政治中心，市委所在地。最便宜的板块在甚家矶，一万四一平，最贵的板块在二七滨江，卖到了六万一平。江岸区是市政府所在地，是大汉口最重要的核心区域，GDP常年在全市前五。保存至今的汉口租界为全国第三大租界区，汉口江滩目前还是全亚洲最大的滨江公园，解放公园是武汉最大的市区公园。全区现有二七滨江国际商务区的规划发展，也有老汉口历史风貌区里分街巷的烟火气，是一座新旧交融的主城区。

  17、江汉区：江汉区优势是地段和配套。地盘不大，但处处是黄金，商业发达，经济繁荣。江汉路商圈、武广商圈、西北湖商圈和王家墩CBD商圈，随便拎一个出来都是武汉的名片，教育水平武汉排名第三位，板块不足是发展较完善，起点太高，未来的进步空间存在限制。房价最便宜的板块是汉口站附近，2万左右，最贵的是武广附近35000左右。处于汉口三个区地盘地盘最小，但经济非常强，江汉路、国广、泛海、CBD都归它。便宜的板块在杨汊湖，1.9w左右，贵的在江汉路，4w左右。

  18、硚口区：武汉商业源头，08年被电商冲击后，一蹶不振，房价便宜的在古田长丰，贵的在汉正街、宗关2-3.5W。早期属于码头货运和工业区，有文化有烟火气，但是后期的转型没有新的突破，现如今也没有很好的产业和公立教育资源支撑，导致人口外流，所以说硚口是大汉口三个主城区综合排名最末的，但是相对来说硚口也是汉口性价比比较高。目前硚口的情况和汉阳有点类似，两个板块也处于“难兄难弟”的竞争关系，这两年都是以价换量的状态，随着汉阳前两个月的“多米诺骨牌”式的跳水降价，硚口今年乃至明年的处境也不容乐观。

  19、汉阳区：武汉三镇之一，老工业基地，目前产业迁徙到沌口，优点就是环境比较好，商业气息不错，环境除了钟家村之外，其他区域一般般，价格并不便宜，在1.8左右。汉阳是很多刚需客户买房会重点考虑的板块，因为汉阳是价格洼地，150万预算可以买到有地铁，一、二梯队的教育资源，可以可以称为三环内主城区性价比最高，而且距离汉口和武昌都不远，因为集体跳水，降了一波价之后，确实销量也非常亮眼

  武汉文化中心，学生居多，省政府所在地，以新武汉人为主，贵的在沙湖，价格 3W 左右，教育一点不逊色。

  武昌区我把他分为考虑学区、兼顾居住的学区和不考虑学区的。没有按照常规的梯度划分，武昌区比较特殊。

  如果你只考虑学区能选的真的蛮多的，但是都是老房子，这个你就确定好自己想去哪个学校就行了，然后围绕着这个学校找房子就很简单了。

  如果你又要好学校又要舒适度，那就要加钱了，东湖国际肯定是没问题的。第一届中考就卷出成绩，靠的是小区体量大生源多(还能够中途转学)还有就是业主普遍学历高、收入高且稳定。学校方面比较保值的应该是天玺，和建发的新地块，因为产品能，房子新，虽然现在小学不是特别好(但是武锅的生源过渡以后会持续变好)，初中是还可以的，老房子加第一梯队书包的流通和保值上是干不过改善加第二书包的!如果想卷教育又不想太多的预算，就去南湖中学的房子不是那么老，也不是很贵。

  接下来就是不考虑学区的，武昌比较热板块分别是武昌滨江商务区和沙湖，产品多以高改为主。武昌滨江商务区价值确定的楼盘只有三个，分别是月亮湾、天弈、长江中心，都处于由投资向自住过渡的周期，其中能打的肯定是长江中心，天奕的产品能，但跟滨江学区没关系，月亮湾有关系但是产品让人纠结，这两个盘怎么舍取 只能自己做心理建设了。徐家棚的利好在 TOD开发模式的兑现和学区的周期，这需要一个漫长的过程。

  沙湖属于纯自住板块，当下好的选择有几个，高改买御湖世家，价格实在，高净值冲壹号院空中别墅，建发朗悦有两个问题，设计太超前不适应当前版本，去化太快可能是冲动型盘。招商搞得神神秘秘的，户型其实也很普通，但是好在面积段很适合，产品也很好，不考虑学区的中产和水果湖的黄马甲很适合。新出来的沙湖旁边的华润和建发的盘，位置好，产品新，竞争力很强。

  21、洪山区：洪山区分为徐东、白沙洲、南湖、虎泉以及卓刀泉，卓刀泉和虎泉相当于是洪山区发展最成熟和配套比较齐全的区域，教育是洪山区最好的，太久没上新，虎泉保利开盘即售罄。整个区域中面积最大，高校众多，便宜的在青菱，均价 0.8，贵的在光谷，均价2.5w。

  22、青山区：青山区买房大多数都是沿着5号线买，就是从科普公园到青宜居之间这个范围，二手房代表楼盘有奥山澜缘，大华铂金瑞府，大华滨江天地，大华锦绣时代，中建开元公馆，中冶39大街，以及融创临江府，联泰香域水岸。这是青山区目前成交量比较大的几个小区，单价在1.3到1.9不等，看户型楼层装修，略微有差异。武钢基地，俗称刚出去的出不去，想进来的进不来，现在大修公园绿化，慢慢的变成为睡城，价格不便宜，教育资源挺雄厚，便宜的在武东，均价1w，贵的在青山滨江，均价 2w。

  23、东西湖区：俗称数谷，GDP排前三，产业众多，东有光谷，西有网谷，房价在8000到两万一平。贵的在金银潭，便宜的在吴家山。远城区，环境可以。

  24、黄陂区：汉口的后花园，历史悠远长久，不过还是被淘汰在历史的洪流中，盘龙城靠近汉口，刚需考虑这块居多。基本功能是刚需自住，看点是天河机场在黄陂，离主城区较远。

  25、新洲区：功能是刚需自住，就业。货运港口基地，快速路修通之后，到二期20分钟，这块以货运，物流为主，环境一般般。均价0.5W左右。

  26、汉南区：远城区，非必要不考虑。目前以汽车产业为主，周边配套还是差点意思，离汉阳，武昌有点距离，很多人都说快跟武汉脱钩了。

  27、江夏区：在武昌上班的，选择文化大道或者黄家湖，通勤更方便一些;如果是在光谷软件园或者金融港这些区域上班，可以再一次进行选择佛祖岭，2号线可到达，另外庙山往光谷核心也还较为方便。黄家湖新区、文化大道、庙山的居住环境都还不错，均有一线临湖的房源，其中文化大道上在售的两盘均是主打一线湖景，比如鹏湖湾、金融街金悦府。

  28、蔡甸区：环境优美，不过人气少了一些，在武昌和汉阳的富人 在这块买别墅的很多。俗称这边的后花园，可惜 GDP不怎么样。老武汉人都说这里是为广东香港的种菜基地，房价在6000到1万左右。

  篇幅有限，今天先讲到这里，想把上海讲透一篇文章不够，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。

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  近日，贵州遵义医药高等专科学校一男子开跑车进学校操场玩漂移一事引热议。该男子发布视频称，自己“被学校讹上了”。据其所述，学校称操场草坪价值几千万，被他压坏的部分涉及13块区域，面积相当于半个足球场，修复费用预计需几十万元。

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